Las FIBRAs Prologis, Fibra Uno (Funo), Terrafina, Macquarie, Fibra MTY, Nova, Plus y Upsite poseen propiedades en arrendamiento para uso industrial.
Actualmente, en el mercado accionario de México existen 16 Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) listados, de los cuales Fibra Uno (Funo), Prologis, Terrafina, Macquarie, Fibra MTY, Nova, Plus y Upsite poseen propiedades en arrendamiento para uso industrial, de acuerdo con datos publicados por la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA).
Al Igual que los Real Estate Investment Trusts (REITs) en Estados Unidos, durante los últimos 60 años las FIBRAs han crecido de manera exponencial desde que en 2011 entraron a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), en donde actualmente han obtenido un total de 176,501 millones de pesos para financiar la integración y compra de portafolios inmobiliarios en México. Es por ello que hoy las FIBRAs representan más del cuatro por ciento estimado de la renta variable nacional, así como el 4.5 por ciento del Producto Interno (PIB) nacional con más de 27,000 millones de pesos, revela la Josefina Moisés, directora general de la AMEFIBRA.
Además, Moisés indica que este nuevo modelo de inversión ha hecho posible el desarrollo de proyectos inmobiliarios de gran escala. «Actualmente en nuestro país existen 16 FIBRAs inmobiliarias destinadas a recabar y distribuir dividendos de las rentas de diversos sectores, tales como el industrial, oficinas, centros comerciales, hoteles, educativo, auto almacenamiento e, incluso, en el sector agropecuario».
Las FIBRAs y el nearshoring
El mercado accionario de México cuenta con 16 FIBRAs listadas, de las cuales Funo, Prologis, Terrafina, Macquarie, Fibra MTY, Nova, Plus y Upsite poseen propiedades en arrendamiento para uso industrial, de acuerdo con datos publicados por AMEFIBRA.
La directora general de la AMEFIBRA señala que con el boom del nearshoring, el Área Bruta Rentable (ABR) de parques, naves y edificios industriales va en aumento entre las FIBRAs, por lo que la oportunidad de crecimiento y la atracción de empresas extranjeras, principalmente de origen asiático, es exponencial.
Del primer trimestre de 2022 al mismo periodo de este año, los FIBRAs se extendieron cerca de un millón de metros cuadrados de ABR industrial, según sus reportes financieros en las bolsas de valores.
También se puede ver que de enero a marzo de 2023, los FIBRAs reportaron un total de 18.8 millones de metros cuadrados de ABR, en contraste a los cerca de 17.9 millones de metros cuadrados de espacio rentable del primer trimestre de 2022, lo que representa un aumento de 5.16 por ciento que equivale a 923,156 metros cuadrados.
La mayoría de las FIBRAs industriales tienen ubicaciones diversificadas en la zona norte del país, cerca de la frontera con Estados Unidos.
Fibra MTY, por ejemplo, duplicó su portafolio en un año, al pasar de 35 inmuebles a 78; su área rentable creció a casi 1.4 millones de metros cuadrados, de 591,986 metros cuadrados que poseía, creció un equivalente a 132 por ciento. Este fideicomiso realizó en marzo de este año su segunda adquisición inmobiliaria industrial más grande del país, con una inversión de 662 millones de dólares al comprar a FINSA, desarrollador de bienes raíces industriales, su portafolio Zeus de 46 inmuebles y un total de 822,052 metros cuadrados de espacio rentable.
Por su parte, Funo, considerado el fideicomiso inmobiliario más grande de América latina, que cuenta con un total de 10 millones 990,000 metros cuadrados de ABR, reportó una aumento en sus propiedades del segmento industrial para el primer cuatrimestre de 2023 con más de seis millones demetros cuadrados de ABR, en comparación a los 3.4 millones que reportó a fines de 2022.
FIBRAs como Prologis y Terrafina tienen cuatro millones de metros cuadrados de espacio industrial y casi 3.7 millones de metros cuadrados, respectivamente, colocándose como el segundo y tercer fideicomiso de bienes raíces más grandes del sector. Lo anterior para satisfacer la demanda de espacios industriales generados por el nearshoring.
Prologis está presente en seis mercados inmobiliarios del país desde 2014: Ciudad de México, Monterrey, Juárez y Tijuana. Por su parte, Terrafina tiene mayor presencia en Chihuahua.
Fibra Macquarie reportó al cierre de su cuarto cuatrimestre de 2022 ganancias por 947,100 millones de pesos, 3.18 por ciento más que el año anterior que cerró en 917,900 millones. El portafolio de la FIBRA se divide en dos segmentos: industrial y comercial, 87 por ciento y 13 por ciento, respectivamente. Su tasa de ocupación total cerró en el último cuatrimestre del año anterior en 96.8 por ciento. La tasa de ocupación comercial fue de 90.9 por ciento, mientras que la industrial fue de 97.6 por ciento.
Fibra Nova se ha beneficiado con el nearshoring, pues en 2022 entregó 106,000 metros cuadrados extras de ABR. Informó que se encuentra desarrollando un parque industrial en Ciudad Juárez para aprovechar la demanda de estos espacios en el norte del país. En el último cuatrimestre de 2022 reportó ganancias por 256 millones de pesos, 13.3 por ciento superior al cuatrimestre de 2021.
Retos y expectativas de urbanización para las FIBRAs
Es una realidad que la mayoría de las FIBRAs industriales tienen ubicaciones diversificadas en la zona norte, centro y el bajío de México. En este contexto, los retos y expectativas son seguir urbanizando las nuevas zonas que se están generando, así como las existentes, con mayor infraestructura y servicios que integren a las comunidades, expone Josefina Moisés.
De acuerdo con datos de la firma inmobiliaria CBRE se espera una demanda de por lo menos 2.3 millones de metros cuadrados de espacios industriales, con lo que se podría captar la potencial demanda de inversión que el nearshoring requerirá para el desarrollo de este tipo de inmuebles.
México captura actualmente solo el tres por ciento de ABR del mercado industrial de China, así que con la entrada de inversión, se duplicaría su mercado inmobiliario industrial que hoy tiene alrededor de 650 millones de pies cuadrados, refiere la directora general de la AMEFIBRA.
Concluye que en momentos en los que aún está presente la incertidumbre con respecto al crecimiento económico del país, con la entrada del nearshoring y el continuo desarrollo del sector inmobiliario las FIBRAs son actualmente uno de los vehículos de financiamiento más seguros y atractivos para los inversionistas nacionales o extranjeros.
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